Eitem Rhaglen

7.1 19LPA1043A/CC – Stryd Vulcan, Caergybi

7.2 42C188E/ENF – 4 Tai Hirion, Rhoscefnhir

7.1       19LPA1043A/CC – Cais llawn ar gyfer codi 6 annedd fforddiadwy, creu mynedfa i gerddwyr, creu 8 llecyn parcio ynghyd â dymchwel ac adleoli pyst giât ar dir ger Stryd Vulcan, Caergybi

Adroddwyd ar y cais i’r Pwyllgor Cynllunio a Gorchmynion gan mai Cyngor Sir Ynys Môn yw’r ymgeisydd a pherchennog y tir. Yn ei gyfarfod ar 3 Hydref penderfynodd y Pwyllgor gynnal ymweliad safle; ac yn dilyn hynny ymwelwyd â’r safle ar 17 Hydref, 2018.

Adroddodd y Rheolwr Datblygu Cynllunio fod y cais wedi cael ei alw i mewn yn wreiddiol gan y Cynghorydd Trefor Lloyd Hughes – Aelod Lleol – oherwydd pryderon am barcio ger yr ysgol newydd, Ysgol Cybi, ac mae’r pryderon hynny’n cael eu hategu yn y gwrthwynebiadau a gyflwynwyd gan un preswylydd lleol. Ym marn y Swyddog, bydd y cynnig i ddymchwel adeilad yr hen neuadd snwcer a’r eiddo preswyl sydd yn sownd iddo ac adeiladu fflatiau a thai cyfoes yn eu lle ar safle tir llwyd hynod o gynaliadwy sydd o fewn cyrraedd ysgolion ac amwynderau’r dref yn gwella edrychiad yr ardal yn ogystal â chymeriad adeilad Cybi gerllaw, sydd yn adeilad Rhestredig Gradd II. Bydd mynedfa’r ysgol yn cael ei chadw a bydd y pileri giât ar lôn wasanaeth Ysgol Cybi yn cael eu symud. Er bod rhan o safle’r cais yn cael ei ddefnyddio’n anffurfiol ar hyn o bryd fel lle parcio ceir gan breswylwyr ac eraill, y Cyngor sydd berchen ar yr ardal dan sylw ac nid oes hawl cyfreithiol i barcio ar y safle hwnnw na gofyniad i gadw’r ardal fel ardal parcio.

Dywedodd y Swyddog fod y Cynghorydd Trefor Lloyd Hughes wedi cyflwyno ymddiheuriad ar gyfer y cyfarfod hwn ond ei fod wedi rhoi ei sylwadau ar y cais a darllenodd y Swyddog y sylwadau hynny. Roedd y sylwadau yn ategu ei bryderon ynglŷn â phroblemau parcio a thraffig, yn arbennig o ystyried bod 900 o ddisgyblion y ddwy ysgol yn defnyddio’r ardal. Mae ychwanegu chwe annedd, gyda’r posibilrwydd y bydd 2 gerbyd ym mhob annedd, yn amlygu problemau parcio, nid yn unig yn Stryd Vulcan ond yng Nghaergybi yn gyffredinol. Mae’r Cynghorydd Hughes yn awgrymu bod angen edrych ar barcio fel mater o bolisi cyffredinol ac y dylai fod yn rhan o’r broses gwneud penderfyniadau er nad dyna’r achos ar hyn o bryd. Dylai’r ymgeisydd ysgwyddo unrhyw gostau’n ymwneud â phriffyrdd mewn perthynas â’r cais. Hefyd, gwerthfawrogir pe bai’r ymgeisydd yn darparu llwybr troed wrth ochr y tai newydd arfaethedig er mwyn ymuno â’r llwybr troed presennol yn y cefn.

Cadarnhaodd y Swyddog nad oes gan yr Awdurdod Priffyrdd unrhyw wrthwynebiad i’r cynnig fod 8 lle parcio oddi ar y stryd yn cael eu darparu fel rhan o’r datblygiad. Mewn perthynas â chais yr Aelod Lleol am ddarparu llwybr troed newydd, ar hyn o bryd mae llwybr troed yn bodoli tu cefn i’r eiddo i’r gogledd orllewin o Stryd Vulcan ac er y bydd y datblygiad arfaethedig yn cyfyngu mynediad i ochr ogleddol y llwybr troed tu ôl i 47 Stryd Vulcan, bydd modd cael mynediad o ochr ddeheuol y llwybr troed o hyd. Nid yw creu llwybr troed ychwanegol tu flaen i’r unedau newydd yn rhan o fwriad yr ymgeisydd. Pa’r un bynnag, ystyrir bod hyn yn fater sifil yn hytrach nac yn fater i’r Pwyllgor. Gan y dyluniwyd y cynnig i gydymffurfio â safonau Diogelu Drwy Ddylunio, nid ystyrir bod creu llwybrau troed tu ôl i’r eiddo yn ddelfrydol o safbwynt hyrwyddo diogelwch a gallai greu man lle mae unigolion yn ymgynnull. Am y rhesymau uchod, yr argymhelliad yw cymeradwyo’r cais.

Dywedodd y Rheolwr Gwasanaethau Cyfreithiol mai mater cyfreithiol yw’r mater ynglŷn â phwy sydd â hawliau dros y llwybr troed a byddai’n rhaid i drigolion Stryd Vulcan brofi eu hawliau yn erbyn y tirfeddiannwr, sef y Cyngor Sir yn yr achos hwn. Mae hyn yn berthnasol os nad yw’r llwybr wedi cael ei gofrestru fel llwybr troed cyhoeddus, gan y byddai gan y cyhoedd hawl statudol dros y llwybr troed yn yr achos hwnnw.

Wrth gadarnhau bod y datblygiad arfaethedig yn cydymffurfio â safonau parcio, dywedodd y Peiriannydd Rheoli Datblygu na ddylid cosbi’r ymgeisydd oherwydd bod problemau parcio ehangach yn bodoli ar Styd Vulcan ac ni ddylid disgwyl iddo ganfod ateb i’r problemau hynny.

Er bod y Pwyllgor yn cydnabod bod problemau parcio a thraffig ar Stryd Vulcan a oedd yn amlwg yn ystod yr ymweliad safle, nododd fod y gwrthwynebiadau a gyflwynwyd ar y sail honno wedi cael eu hasesu gan yr Awdurdod Priffyrdd, sydd o’r farn fod y cynnig yn dderbyniol. Nododd y Pwyllgor hefyd fod galw uchel yng Nghaergybi am y math o unedau fforddiadwy y mae’r ymgeisydd yn cynnig eu darparu, fel y cadarnhawyd gan y Gwasanaeth Tai, ac roedd y Pwyllgor o’r farn bod hynny’n ystyriaeth berthnasol.

Cynigiodd y Cynghorydd Dafydd Roberts fod y cais yn cael ei gymeradwyo yn unol ag argymhelliad y Swyddog; eiliwyd y cynnig gan y Cynghorydd Vaughan Hughes.

Penderfynwyd cymeradwyo’r cais yn unol ag argymhelliad y Swyddog a’r adroddiad gyda’r amodau a oedd wedi eu cynnwys ac hefyd yn amodol ar dderbyn unrhyw sylwadau gan y Gwasanaeth Dysgu Gydol Oes.

7.2       42C188E/ENF – Cais ôl-weithredol ar gyfer codi uned llety gwyliau newydd yn 4 Tai Hirion, Rhoscefnhir.

Adroddwyd ar y cais i’r Pwyllgor Cynllunio a Gorchmynion ar gais yr Aelod Lleol. Yn ei gyfarfod ar 5 Medi, 2018 penderfynodd y Pwyllgor Cynllunio a Gorchmynion ymweld â safle’r cais. Cynhaliwyd yr ymweliad safle ar 19 Medi, 2018. Yn ei gyfarfod ar 3 Hydref, 2018, penderfynodd y Pwyllgor gymeradwyo’r cais yn groes i argymhelliad y Swyddog ar y sail bod y cynnig yn cydymffurfio â Pholisi TWR 2.

Dywedodd y Cynghorydd Margaret Murley Roberts, oedd yn siarad fel Aelod Lleol, fod yr ymgeiswyr wedi derbyn caniatâd cynllunio llawn yn 2006 i drosi adeiladau allanol yn 5 uned breswyl a rhoddwyd caniatâd yn 2014 i drosi adeilad allanol yn annedd a oedd yn fwy na’r cynllun gwreiddiol drwy ei ymestyn yn y cefn, gyda’r bwriad o’i droi’n llety ar gyfer ymwelwyr. Pan fu i waliau’r adeilad allanol ddymchwel a chael eu hailadeiladu nid oedd yr Adain Rheoliadau Adeiladu yn rhagweld unrhyw broblemau ac nid oedd Swyddogion yn rhagweld problemau chwaith pan gafodd ail gais ei wneud gan mai llety ar gyfer ymwelwyr ydoedd. Ers cyfarfod diwethaf y Pwyllgor mae’r Gwasanaeth Cynllunio wedi ymchwilio ymhellach ac yn datgan nad oes cofnod bod caniatâd cynllunio wedi ei roi ar gyfer y busnes gwneud caws sy’n cael ei redeg ar y fferm gerllaw. Yn 2007 nid oedd angen caniatâd i wneud caws ar fferm amaethyddol gan mai cynnyrch amaethyddol ydoedd. Fodd bynnag, mae’r teulu’n dymuno ei gwneud yn hysbys eu bod yn fodlon cydymffurfio â dymuniadau’r Swyddogion. Yn ogystal, mae’r teulu wedi darparu gwybodaeth ynglŷn â’r cynllun busnes sydd yn cadarnhau bod y busnes yn cael ei redeg fel un busnes. Oherwydd yr hinsawdd ariannol anodd presennol mae ffermwyr yn cael eu hannog i arallgyfeirio – mae’r teulu’n gweithio’n galed drwy redeg busnes gwely a brecwast, derbyn ymwelwyr a chynhyrchu caws ar y fferm, ac maent wedi cydweithio gyda’r Swyddogion. Nid ydynt wedi celu unrhyw beth. Dywedodd y Cynghorydd Roberts y byddai’r datblygiad arfaethedig yn cydweddu â’i leoliad a’i bod yn gobeithio y byddai’r Pwyllgor yn ei gefnogi.

Adroddodd y Rheolwr Datblygu Cynllunio bod Polisi TWR 2 yn cefnogi datblygu llety gwyliau parhaol newydd â gwasanaeth neu rhai hunanwasanaeth cyn belled â’u bod yn cwrdd â’r holl feini prawf. Nid yw’r cynnig o fewn y ffin ddatblygu ac nid yw chwaith wedi ei leoli ar dir a ddatblygwyd yn flaenorol/tir llwyd fel y diffinnir ym Mholisi Cynllunio Cymru sydd yn diffinio tir o’r fath fel tir a feddiannir neu a feddiannwyd gan strwythur parhaol ac eithrio adeiladau amaethyddol neu goedwigaeth. Mae’r Canllawiau Cynllunio Atodol ar gyfer Llety a Chyfleusterau Twristiaeth oedd yn destun ymgynghoriad cyhoeddus yn ddiweddar yn cadarnhau mai diffiniad Polisi Cynllunio Cymru sy’n cael ei ddefnyddio at ddibenion y polisi. Yn ogystal, ni chyflwynwyd asesiad ynglŷn â fyddai’r cynnig yn arwain at ddwysáu llety o’r fath yn yr ardal – er gwaetha’r ffaith bod y cyfrifwyr wedi cyflwyno sylwadau nid ydynt gyfystyr ag asesiad o’r ddarpariaeth llety yn yr ardal yn unol â gofynion y polisi. Yng nghyfarfod blaenorol y Pwyllgor awgrymodd yr ymgeisydd fod y llety ymwelwyr yn bwysig mewn perthynas â’r busnes gwneud caws am fod cyrsiau gwneud caws, yn cynnwys cyrsiau preswyl, yn cael eu cynnig. Mae’r sawl sy’n cymryd rhan yn y cyrsiau gwneud caws yn gallu aros ar y safle carafanau pan ei fod ar agor ond byddent yn aros yn y llety ar gyfer ymwelwyr yn y gaeaf gan olygu bod y datblygiad hwn yn bwysig i ffyniant y busnes gwneud caws drwy gydol y flwyddyn.

Dywedodd y Swyddog fod ymchwiliadau gorfodaeth wedi dangos nad oes caniatâd cynllunio ar gyfer y busnes gwneud caws er bod angen caniatâd gan nad yw’n cydymffurfio â diffiniad y Ddeddf Gynllunio o fusnes amaethyddol oherwydd ei fod yn cael ei gategoreiddio fel defnydd D2; yn ogystal, nid yw’r safle carafanau’n cydymffurfio â’r caniatâd a roddwyd. Dywedodd y Swyddog nad yw’r datblygiad arfaethedig yn cydymffurfio â Pholisi Cynllunio Cymru a Pholisi TWR 2 gan nad yw wedi ei leoli ar safle tir llwyd yn unol â diffiniad y polisïau hynny. Drwy gymeradwyo’r cais mae’r Pwyllgor wedi dewis diffiniad gwahanol o dir llwyd a allai arwain at gyflwyno ceisiadau ôl-weithredol ar gyfer pob un o’r gweithrediadau ar y safle fel bod caniatâd ar gyfer y busnes gwneud caws, y safle carafanau a’r llety ymwelwyr o dan ddiffiniad y Pwyllgor o dir llwyd. Fodd bynnag, ar sail y diffiniad polisi a diffiniad y Canllawiau Cynllunio Atodol, mae’r cais yn groes i bolisi ac felly mae’r argymhelliad yn parhau i fod yn un o wrthod y cais. 

Yn ystod y drafodaeth a ddilynodd gwnaeth y Pwyllgor y pwyntiau a ganlyn –

•           Bod y cynnig ar dir sy’n ffurfio rhan o ddatblygiad sydd wedi derbyn caniatâd cynllunio ac y byddai’n gorffen y grŵp o adeiladau fel cyfleuster twristiaeth.

•           Bod y cynnig yn cwrdd â meini prawf ii, iii, iv a v Polisi TWR 2 y gwnaeth y Cynghorydd Eric Jones eu darllen

•           A fyddai’r cynnig yn dderbyniol pe na bai waliau’r adeilad gwreiddiol dan sylw wedi dymchwel a chael eu hailadeiladu.

Ymatebodd y Rheolwr Datblygu Cynllunio fel a ganlyn -

•           Nid yw’r cynnig yn cwrdd â maen prawf i Polisi TWR 2 h.y. “yn achos llety sy’n adeilad newydd, bod y datblygiad wedi ei leoli tu mewn i ffin ddatblygu, neu’n gwneud defnydd o safle addas a ddatblygwyd o’r blaen”. Mae’r diffiniad polisi o safle a ddatblygwyd o’r blaen yn eithrio adeiladau amaethyddol. Gan fod yr adeilad dan sylw yn hen adeilad amaethyddol nid yw’n cyd-fynd â’r diffiniad o safle a ddatblygwyd o’r blaen gan olygu bod y cynnig yn groes i bolisi.

•           Bod y caniatâd gwreiddiol wedi ei roi o dan bolisïau’r Cynllun Datblygu blaenorol a oedd yn caniatáu addasu adeiladau allanol. Petai’r cais gwreiddiol yn golygu gwneud gwaith ailadeiladu sylweddol byddai wedi cael ei wrthod oherwydd na fyddai’r polisi ar y pryd wedi caniatáu hynny. Fel y mae’n sefyll, mae’r adeilad dan sylw wedi cael ei ailadeiladu’n gyfan gwbl ac felly rhaid ei ystyried o dan bolisïau presennol fel llety gwyliau sy’n adeilad newydd.

Dywedodd y Cynghorydd Richard Owain Jones ei fod wedi cynnig yng nghyfarfod blaenorol y Pwyllgor bod y cais yn cael ei gymeradwyo yn amodol ar gytundeb Adran 106 a fyddai’n cynnwys busnes Tai Hirion a Rhyd y Delyn fel un uned fusnes. Gofynnodd am gadarnhad bod yr opsiwn hwnnw’n ymarferol.

Dywedodd y Rheolwr Datblygu Cynllunio bod modd i’r Pwyllgor wneud hynny gan fod y polisi yn caniatáu llety gwyliau sy’n adeilad newydd os yw’n ymestyn busnes llety gwyliau presennol. Mae’r ymgeisydd wedi cyplysu’r ddau fusnes yn y cyfarfod blaenorol gan awgrymu fod y busnes cyfan yn un busnes ym mherchnogaeth un teulu. Fodd bynnag, nid yw gosod cytundeb adran 106 yn datrys y broblem ynglŷn â sut mae diffinio safle a ddatblygwyd yn barod/tir llwyd, gyda diffiniad y Pwyllgor yn groes i’r hyn y mae’r polisi Cynllunio yn ei ddatgan yw’r diffiniad cywir.

Cynigodd y Cynghorydd Richard Owain Jones fod y cais yn cael ei gymeradwyo yn groes i argymhelliad y Swyddog ac yn amodol ar gytundeb 106 i ymgorffori’r gweithgareddau yn 4 Tai Hirion a’r gweithgareddau yn Rhyd y Delyn yn un uned fusnes. Eiliwyd y cynnig gan y Cynghorydd Vaughan Hughes.

Cynigiodd y Cynghorydd Eric Jones bod y cais yn cael ei gymeradwyo yn groes i argymhelliad y Swyddog heb gytundeb Adran 106. Eiliwyd y cynnig gan y Cynghorydd Kenneth Hughes.

Cynigiodd y Cynghorydd John Griffith bod y cais yn cael ei wrthod yn unol ag argymhelliad y Swyddog. Eiliwyd y cynnig gan y Cynghorydd Nicola Roberts.

Cafwyd pleidlais fel a ganlyn -

O blaid cymeradwyo’r cais gyda chytundeb Adran 106 – Y Cynghorwyr Richard Owain Jones, Vaughan Hughes, Dafydd Roberts, Robin Williams.

O blaid cymeradwyo’r cais heb gytundeb Adran 106 – Y Cynghorwyr Kenneth Hughes, Eric Jones, Bryan Owen

O blaid gwrthod y cais – Y Cynghorwyr John Griffith, Nicola Roberts

Penderfynwyd cymeradwyo’r cais yn groes i argymhelliad y Swyddog yn amodol ar gytundeb adran 106 i ymgorffori’r gweithgareddau yn 4 Tai Hirion a’r gweithgareddau yn Rhyd y Delyn yn un uned fusnes a gydag amodau i’w penderfynu gan y Swyddogion.